La pressione
di Airbnb su Milano

Come leggere i dati di Airbnb e le implicazioni sull'abitare in una città sempre meno accessibile.

La pressione aumenta

L'argomento è ormai all'ordine del giorno. Mentre a New York entra in vigore una delle norme più restrittive contro gli affitti brevi, in Italia il governo propone un nuovo disegno di legge che per molti appare poco efficace, o addirittura inutile.

Nelle recenti proposte di revisione del governo l’accento è posto sulla regolamentazione delle attività ricettive senza però andare veramente a trattare il fenomeno dell’overtourism che da tempo colpisce molte città italiane. Un fenomeno che fino a Expo 2015 non interessava una città come Milano, da sempre fuori dalla tratta Roma-Firenze-Venezia del turismo internazionale.

Un turismo attratto dalla promessa di una città “contemporanea, dinamica, aperta e innovativa” come dice Martina Riva, assessora del turismo della città. Una città dove l’evento la fa da padrone, unica città al mondo con più week di settimane, sempre attiva, sempre attraente.

Sempre più pensata e progettata per un utilizzo temporaneo e concentrato in tempi brevi e ripetuti nel tempo. Un ritmo che mette la città sotto stress provocando un aumento di pressione in diversi ambiti: da quello sociale a quello ambientale, da quello dei servizi a quello dell’abitare.

Ogni punto rappresenta un annuncio pubblicato su Airbnb dal 2010 al 2023. La messa online è stimata utilizzando la data della prima recensione.

Nell’ambito degli affitti brevi, all’interno della piattaforma di Airbnb, a Settembre 2023 Milano conta un totale di 24.177 annunci. La crescita negli anni è stata continua: rispetto al 2022 ha registrato un aumento di circa 5.000 annunci; nel solo ultimo trimestre c’è stato un incremento del 4,4% rispetto al trimestre precedente riportando i tassi di crescita in linea con quelli registrati in epoca pre COVID-19. I dati provengono da InsideAirbnb, un progetto che ha l’obiettivo di rendere disponibili i dati di Airbnb per comprenderne l’impatto sulle città.

Se guardiamo il grafico sottostante possiamo vedere che dal 2018, primo anno a disposizione nell’archivio di InsideAirbnb, l’aumento è quasi del 35%.

L’incremento dal 2018 è stato registrato in tutte le zone della città ma queste due mappe ci fanno notare come l’aumento più consistente in numeri assoluti di annunci è stato registrato sull’asse che idealmente porta dal centro a NoLo, passando per Porta Venezia e Centrale.

Se osserviamo invece l’aumento in termine percentuale, possiamo notare che (tralasciando il centro storico) sono i quartieri meno centrali che stanno registrando i valori più alti, indice di una turistificazione che si allarga all’intero perimetro comunale. È in zone come Giambellino, Corvetto, Viale Monza/Via Padova che sono stati fatti i maggiori investimenti: molti appartamenti sono stati comprati a prezzi convenienti e trasformati in alloggi per il mercato degli affitti brevi che garantisce una rendita più vantaggiosa rispetto agli alloggi centrali più costosi oltre che minimizzare il rischio di morosità o danni all'immobile stereotipicamente più sentiti in zone non centrali dove le situazioni di difficoltà sono maggiori.

Possiamo inoltre notare come Giambellino e Corvetto siano quartieri dove sono in atto grandi trasformazioni urbane con grossi investimenti da parte di Fondi e capitali privati, in primis a causa delle Olimpiadi Invernali Milano-Cortina 2026 in zona sud-est.

La pressione turistica sul mercato dell’abitare ha quindi abbattuto prima le mura immaginarie del Centro storico, successivamente quelle della Circonvallazione per espandersi infine anche in zone prima ritenute periferiche e poco appetibili. Questo è uno dei fattori che ha determinato l’aumento dei prezzi delle case a Milano e costretto sempre più famiglie e studenti ad andarsene, non potendo più permettersi di abitare in città.

La condivisione apparente

La retorica della sharing economy professa che le relazioni tra gli attori debbano avvenire in maniera orizzontale e che siano basate su meccanismi di fiducia e reputazione. Attori dello stesso livello che attraverso una piattaforma online che ne gestisce visibilità, sistema di comunicazione e regole di ingaggio, si relazionano per rendere più accessibili dei servizi e garantire un reddito extra a chi offre una prestazione o una proprietà.

Lo scenario classico dell’inizio del fenomeno Airbnb prevede un proprietario di una casa che, per pagarsi le spese, affitta la camera extra per un week end. Un modello apparentemente virtuoso in cui gli abitanti della città entrano in contatto con i visitatori, creando relazioni e proponendo un modo di visitare la città che vada oltre ai top 5 places to visit in Milan dei siti acchiappa click.

Se leggiamo i dati però la situazione è da molti anni diversa. Due indicatori ci fanno capire meglio la situazione. La prima è la tipologia di proprietà.

La stragrande maggioranza degli annunci riguarda infatti case intere (81,6% a Settembre 2023) con un aumento del 10% tra il 2018 e il 2023 a sfavore delle camera private.

Il secondo indicatore è quello del prezzo mediano per notte, in netto aumento e sempre più paragonabile al costo di una camera di albergo. Il prezzo relativo agli appartamenti interi è aumentato di oltre il 50% in 5 anni, percentuale che non ha nulla a che vedere con l’inflazione ma più che altro con la speculazione.

Dal proprietario all’agenzia

Ma cosa succede quando questo extra reddito diventa così appetibile a causa di una domanda alta e costante durante l’anno? I dati degli ultimi anni ci mostrano molto chiaramente che agenzie e start-up specializzate nell’affitto breve ad oggi gestiscono una buona fetta degli annunci presenti sulla piattaforma. Circa metà degli annunci sulla città di Milano sono infatti gestiti da utenti che hanno almeno due annunci a Milano. Il grafico sottostante ci aiuta a capire meglio questo fenomeno. Il 20% (4.889) degli annunci è infatti gestito da utenti (host) che gestiscono almeno 10 proprietà, un numero quasi triplicato negli ultimi 5 anni (da 1.796 a 4.889).

Ma chi sono questi host? Per lo più sono agenzie che affittano proprietà per brevi periodi (da minimo un giorno a massimo un anno), scaricando i proprietari della gestione, della relazione con l’ospite e offrendo un redditto fisso mensile. Un’alternativa molto appetibile per quei proprietari che non vogliono legarsi al classico contratto “4+4” (o tanto meno ai vari contratti agevolati tipo "canone concordato" o social housing) e vogliono poter essere liberi di riprendere possesso della proprietà quando vogliono.

Il risultato è l’accentramento della gestione di migliaia di appartamenti nelle mani di pochi soggetti. Questo accentramento, che può essere considerato come una forma di monopolio, può avere ricadute sia sulla definizione, o meglio deformazione, del prezzo di mercato degli alloggi, sia da un punto di vista burocratico ponendo un ulteriore intermediario tra la piattaforma (Airbnb) e l’utente finale complicando di fatto una eventuale regolamentazione.

La “professionalizzazione” dell’host ha rafforzato quel processo di azzeramento delle relazioni contenuto nel vecchio claim “Feeling at home” e ha creato un appiattimento estetico/qualitativo del concetto di appartamento. La maggior parte degli annunci proposti ha un arredamento minimale molto simile tra di loro: possiamo riconoscere lo stesso divano di Ikea, lo stesso quadro appeso alle pareti e l’immancabile macchina Nespresso. Guardando solamente le foto non si è più in grado di dire in che città o nazione l’appartamento si trovi.

Quello che viene venduto è una esperienza finto premium (mediocre) che risponde alle esigenze di un turismo predatorio che ha bisogno di rassicurazioni su dove alloggerà durante la sua vacanza. Finalmente tutti possono sentirsi a casa ma nessuno è a casa.

Lo spazio del turismo e lo spazio degli abitanti

“Adding data to the debate” è la scritta che appare sul sito di InsideAirbnb. Uno dei temi più discussi e dei dati più interessanti per dibattere dell’impatto di Airbnb sulla città è quello di quanti annunci riguardano abitazioni realmente sottratte all’affitto a lungo termine a favore delle locazioni turistiche. Visto che Airbnb non rilascia i dati delle prenotazioni e degli incassi, per farlo dobbiamo fare una stima basandoci su altri parametri. Un parametro che ci aiuta in questo è quello delle recensioni.

Suddivisione degli annunci per frequenza di prenotazione

Attraverso il loro numero e le date in cui sono state pubblicate possiamo ipotizzare, partendo dalla metodologia di ricerca di InsideAirbnb, la seguente suddivisione degli annunci:

  • molto attivi: proprietà che hanno molte recensioni e sono stato recensiti almeno una volta negli ultimi sei mesi
  • poco attivi: proprietà che hanno poche recensioni o che non sono attivi da qualche mese.
  • dormienti: proprietà che hanno poche recensioni e che non hanno recesioni negli ultimi 6 mesi.

Questa analisi ci permette di dire che almeno 6.700 proprietà sono al momento (settembre 2023) dedicate totalmente all’affitto turistico, a discapito potenzialmente di quello a lungo termine. Nonostante il numero sia sensibilmente inferiore all’impressionante totale di 24.177, ciò non ridimensiona affatto il fenomeno. Se controlliamo 2 delle maggiori agenzie online (Immobiliare.it e Idealista) possiamo vedere come il numero di appartamenti disponibili in affitto si aggira tra le 5.000 e 6.000 unità. Dunque il mercato di Airbnb supera in termini di alloggi quello delle classiche agenzie per l’affitto.

Numero di alloggi disponibili in affitto su Immobiliare.it
Numero di alloggi disponibili in affitto su Idealista.it

Non è nostra intenzione sponsorizzare Airbnb e non approfondiremo la questione della rendita monetaria, ma un altro numero importante per capire perché sia in atto una professionalizzazione degli host Airbnb è anche il reddito medio lordo stimato da InsideAirbnb per gli annunci molto attivi: 25.500€ all’anno.

Il fattore Design Week

Tra tutte le settimane milanesi, un evento si distingue chiaramente per l'afflusso di turisti e ha spinto molti residenti milanesi a considerare almeno una volta l'idea di mettere la propria stanza o appartamento su Airbnb: la Design Week. Durante questa settimana, spazi pubblici e privati vengono messi a disposizione del miglior offerente a tariffe fuori dal comune.

Nel grafico sottostante, è possibile osservare l'impatto di questo evento attraverso l'andamento delle prime recensioni. La data della prima recensione può essere interpretata come quella in cui un host ha pubblicato per la prima volta il proprio annuncio su Airbnb. Ciò dimostra come eventi di grande portata agiscano da acceleratori in questo contesto.

Come sottolineato anche da OCIO, la domanda turistica generata da tali grandi eventi rende praticamente inutili le restrizioni sui giorni in cui un appartamento può essere utilizzato come locazione turistica, poiché i guadagni ottenuti in queste poche settimane spesso superano quelli derivanti da un affitto a lungo termine. Questo suggerisce che il numero di proprietà convertite dalla locazione a lungo termine a quella turistica potrebbe superare notevolmente le stime presentate in precedenza.

Facendo un’analisi più approfondita possiamo aggiungere che ,di tutti i nuovi annunci che vengono pubblicati per la Design Week, ben il 33% decide di rimanere sulla piattaforma come annuncio attivo confermando l’evento come volano di nuovi host.

Una città desiderabile per chi?

Chiudiamo con alcune considerazioni che speriamo utili per le campagne e mobilitazioni sul diritto alla casa in corso in città:

  • il processo di turistificazione è pienamente dispiegato su Milano e si sviluppa secondo parametri di privatizzazione della città pubblica, consumo di suolo, e ridefinizione della geografia sociale e urbanistica di interi quartieri. Il tutto è sostenuto da una macchina del consenso che passa per nuove identità green e cosmopolite, estetiche instagrammabili e nuovi ritmi del vivere giornaliero;
  • La trasformazione in corso dentro il business di Airbnb va di pari passo con la turistificazione meneghina. L’economia dell’evento è concausa della sottrazione di case per il mercato dell’affitto a lungo termine in favore di quello breve;
  • Il circolo vizioso “turistificazione-affitto breve” dequalifica e stagionalizza un mercato del lavoro già iper-precario che tende ad espellere le sue componenti a basso reddito (soprattutto di origine migrante) dalla città;

Proprio perché oggi non esiste di fatto una politica abitativa che pensi alla casa come un servizio e un diritto autonomo, il mercato della casa e il mercato del turismo sono strettamente collegati e considerano i loro soggetti come merce da cui estrarre valore a seconda degli interessi finanziari e commerciali. Non crediamo che le pallide forme di regolamentazione proposte ad oggi siano utili a raggiungere un compromesso con gli interessi degli abitanti: le dinamiche in corso vanno fermate e non rese più “sostenibili”. L’unica soluzione che intravediamo è rompere la retorica dell’attrattività per i cannibali della città pubblica e far tornare a essere i quartieri desiderabili per chi ci vive e chi li attraversa.