Milano è sempre più un eventificio, una macchina per attrarre turisti e investimenti e competere nel mercato delle metropoli globali; un mercato governato dalle regole della finanza e in cui il vivere le città diventa oggetto di interesse per i nuovi padroni di Milano solo nella misura in cui le persone contribuiscono a generare valore o profitti con il loro stile di vita o con i loro dati. In questa terza puntata approfondiremo questi aspetti e proveremo a identificare chi sono oggi i dominus della città.
LA CITTA’ CON PIU’ “WEEKS” CHE SETTIMANE
Dopo la crisi degli anni ’80 e ’90, legata al processo di deindustrializzazione e di fronte alla necessità di reinventarsi un ruolo nel contesto delle metropoli globali e di rilanciare quello di “capitale economico-finanziaria” del Paese, a cavallo del millennio, sulla spinta dei processi e delle dinamiche descritte nel precedente paragrafo, Milano imbocca la direttrice di sviluppo che senza soluzione di continuità conduce ai giorni nostri. Il blocco di potere economico-finanziario e politico uscito da Tangentopoli cavalca l’onda imperante e traccia le linee di guida per il rilancio della città: a finanza, design e moda che erano già tra i punti forti dell’economia e dell’immagine della città e che aumentano comunque il loro peso anche sul piano internazionale, se ne affiancano di nuove e altre si trasformano. La nuova Malpensa per contendere a Roma, ma non solo, il ruolo di hub aeroportuale e quindi anche di snodo per i flussi turistici. Lo sviluppo della GDO e, soprattutto, della logistica, che Milano scarica anche sui territori circostanti. La nascita di nuove Università, Bicocca, e lo sviluppo di nuovi poli da parte di quelle già esistenti, contribuisce ad aumentare la ricettività anche di studenti fuori sede. Le tecnologie digitali per investire sulla smart city futura e trarre il massimo beneficio dall’economia delle piattaforme. Il passaggio dal modello Fiera alla città evento, prima lentamente con la timida candidatura alle Olimpiadi del 2000, poi in maniera sempre più frenetica, parallelamente allo sviluppo del sistema fieristico e del polo esterno a Rho, che ha portato, prima ai Saloni del Mobile e a Expo2015, poi all’apice raggiunto da Sala e dal concetto di città prodotto da vendere e vivere h24 per 365 giorni all’anno, alle weeks sempre più debordanti e alle Olimpiadi 2026. Il lancio di una nuova vocazione turistica della città, al di là appunto degli eventi, che punta sullo shopping di lusso e non solo e, parallelamente, di caratterizzarsi come città universitaria per studenti fuori sede. Tutto questo aveva e ha una funzione, quella di mantenere alta l’attrattività della città per gli investitori, meglio se internazionali, rispetto allo sviluppo immobiliare e ad alimentare un’offerta che vada al di là dei bisogni abitativi della città, anzi spesso in direzione contraria agli stessi.
A supportare e giustificare le scelte della politica o le richieste del mondo economico-finanziario ci sono i think tank “interessati”, come lo SDA della Bocconi o Assolombarda, o che cambiano pelle, come il Politecnico, che diventa il vero centro di elaborazione strategica delle trasformazioni e dello sviluppo urbano, sostituendosi di fatto agli uffici studi e pianificazione dell’Assessorato all’Urbanistica (ora alla Rigenerazione Urbana), e operando in maniera funzionale e sincrona agli interessi degli sviluppatori immobiliari e con l’obiettivo di “creare valore” dalla città. Inizia allora, con l’individuazione del modello “a T rovesciata” da parte degli urbanisti del Politecnico, per indicare lo sviluppo di Milano lungo le direttrici NO-SE e dal Centro verso NNE, con gli Stati Generali voluti da Albertini, con i primi progetti realizzati sulle grandi aree dismesse o da trasformare (Portello, Fiera, Bicocca) e l’avvio delle procedure che porteranno poi a Citylife e Porta Nuova/Garibaldi, quel processo che sul piano urbanistico è la traduzione delle nuove linee guida di quello che Milano doveva ed è diventata. I Piani di Governo che si sono succeduti negli ultimi 25 anni da un lato hanno ridefinito le regole dello sviluppo urbanistico della città, superando i vincoli dei mix funzionali e dell’interesse pubblico propri dei PGT, sancendo di fatto l’edificabilità o quasi di tutto il territorio comunale grazie al meccanismo della perequazione (scambi di aree a compensazione tra i privati per consentire di edificare aree altrimenti non sviluppabili), garantendo oneri di urbanizzazione che fanno di Milano un paradiso fiscale per i costruttori; dall’altro individuando le aree (ex industriali, demanio ferroviario o militare, altre aree dismesse di proprietà pubblica o privata, la vecchia Fiera, aree private non edificate ma esenti da vincoli) su cui disegnare lo sviluppo della Milano del XXI secolo. Alcune costanti che si sono mantenute nonostante i cambi di Giunte Comunali a Palazzo Marino: la progressiva privatizzazione della Città Pubblica, che fossero aree, edifici, funzioni, il costante consumo di suolo e la totale o quasi rinuncia dell’Amministrazione Comunale ad avere un ruolo attivo nello sviluppo della città, limitandosi a quello di garante degli interessi dei privati o di agevolare processi di gentrificazione con interventi miranti a eliminare o sussumere la conflittualità sociale, le progettualità alternative e dal basso, l’offerta culturale o di socialità fuori dai circuiti del profitto. Ruolo fondamentale in questo hanno avuto anche i termini, e la Giunta Sala è stata protagonista in questo senso: Milano città inquinatissima che diventa “green”, la “qualità della vita” (cara ed esclusiva) per pochi spacciata per privilegio di molti, il capolavoro di coprire con un termine in sé positivo, “rigenerazione urbana”, le scelte urbanistiche che stavano e stanno portando al saccheggio della città pubblica, con i “rendering”, “l’urbanistica tattica”, la pseudo “mobilità pubblica” appaltata alle piattaforme digitali, utilizzati per creare un immaginario urbano e uno stile milanese finto quanto lo sono gli interventi di “greenwashing” che accompagnano i grandi progetti di trasformazione o la “sostenibilità” per la città e i suoi abitanti dei grandi eventi utilizzati per trasformare pezzi di città direttamente o per effetto domino (come nel caso di Arexpo e del trasferimento delle facoltà scientifiche da Città Studi).
I NUOVI PADRONI DELLA CITTA’
I processi di finanziarizzazione descritti in precedenza e la crisi finanziaria e immobiliare di metà anni zero hanno profondamente cambiato gli attori che si stanno spartendo la città. I costruttori e gli immobiliaristi che hanno imperato per decenni (Cabassi, Ligresti, Gabetti, Bonomi, Zunino solo per citarne alcuni) sono stati sostituiti da conglomerati finanziari-immobiliari operanti su scala mondiale, affiancati da SGR e Fondi e dai nuovi protagonisti nostrani, COIMA, Prelios e Cassa Depositi e Prestiti attraverso sue società e fondi di scopo. Parliamo di miliardi di euro di investimenti complessivi, si parla di oltre 13 mld entro il 2030 di cui 7 mld già investiti tra progetti realizzati o in corso e acquisizione di immobili o aree da trasformare. Come abbiamo già detto, ad attirare questi enormi capitali da investire in sviluppo immobiliare non è il brand Milano o una domanda abitativa da soddisfare, ma la possibilità di realizzare enormi plusvalenze finanziarie beneficiando al contempo di oneri di urbanizzazione irrisori rispetto ad altre metropoli europee, di una continua dismissione del patrimonio pubblico e demaniale (vedi ad esempio gli ex scali ferroviari) e del terreno preparato dalle scelte politiche e di governo del territorio fatte dalle Giunte Comunali che hanno portato oggi ad avere oltre 100 progetti di rigenerazione urbana (e quindi cantieri e volumetrie possibili) in città.
Proviamo a vedere in sintesi chi sono i soggetti più forti attivi nello spartirsi lo sviluppo immobiliare della città e i principali progetti su cui sono coinvolti.
Hines: una delle più potenti realtà immobiliari mondiali, sbarcata a Milano per realizzare la trasformazione di Isola-Garibaldi e delle ex Varesine che ha portato all’odierno quartiere di Porta Nuova-Gae Aulenti e al Bosco Verticale, è in cordata con Prelios (e in concorrenza con Coima del suo ex A.D. per l’Italia Manfredi Catella) per la realizzazione della Città della Salute sulle ex aree Falck a Sesto San Giovanni ed è presente in alcuni dei progetti di riconversione degli scali (Romana, Lambrate e San Cristoforo) o a margine degli stessi, puntando su studentati e residenze, come peraltro sta facendo anche sull’area dell’ex trotto e relative scuderie, ma anche su edifici di pregio, con l’acquisto della Torre Velasca.
Coima: la società di Manfredi Catella, per molti il vero Sindaco o quanto meno dominus della città, non solo sta completando a colpi di grattacieli la densificazione del distretto tra Garibaldi a la Stazione Centrale, ma è protagonista anche di acquisizioni di palazzi di pregio nella stessa zona e da Banca Intesa sta rilevando le sedi storiche della ex Banca Commerciale. Non solo, è presente anche nell’operazione scali, sia lo Scalo Romana, per realizzare il villaggio olimpico e poi un quartiere residenziale, che nello Scalo Farini.
Nhood/Ceetrus: società finanziarie e immobiliari della famiglia francese Mulliez, proprietaria del gruppo Auchan, tra le più ricche al mondo, gestiranno i progetti di trasformazione di Piazzale Loreto e Piazzale Cadorna, ma sono anche presenti nel progetto Mind sull’area che fu di Expo e nel nuovo centro commerciale Merlata Bloom. Nel caso di Piazzale Cadorna sarebbe in cantiere un progetto in partenariato con FerrovieNord per realizzare un nuovo quartiere con un investimento di circa 800 mln di euro.
Redo/Investire/Cassa Depositi e Prestiti: Redo Sgr e Investire Sgr ma anche altre società più o meno direttamente controllate da Cassa Depositi e Prestiti, sono presenti in molti dei cosiddetti progetti di rigenerazione urbana, occupandosi di realizzare e gestire le quote di housing sociale (che ricordiamo e non ci stanchiamo di ripetere non sono case pubbliche men che meno popolari) e gli studentati che dovrebbero essere, ma non sono, a canoni calmierati. Sono attive nella riconversione dell’ex macello e area dei magazzini generali e soprattutto, insieme al fondo del MEF Invimit, nel progetto di acquisizione della gestione del patrimonio abitativo pubblico milanese.
Prelios: evoluzione di Pirelli Real Estate e in queste settimane ceduta a sua volta a un fondo d’investimento americano, è stata la capofila nei grandi progetti di trasformazione di ex aree industriali con l’operazione Bicocca negli anni ‘90, Prelios è attiva con Hines nella trasformazione dell’ex impianto del Trotto per realizzare un nuovo quartiere residenziale (mentre l’intervento Syre sulle ex scuderie è opera di AXA) e sempre in cordata con Hines è dentro la partita che riguarda l’ex area Falck a Sesto San Giovanni.
Landlease: la società australiana di sviluppo immobiliare lega a doppio filo il proprio ruolo su Milano ai grandi eventi. Ha investito 2,5 mld di euro per riconvertire l’ex area Expo e realizzare Milano Innovation District e ora, nel domino olimpico, dopo aver rilevato da Risanamento Spa l’area di Santa Giulia, in cambio della realizzazione del PalaItalia riceverà un bel bonus volumetrico proprio per terminare il progetto di nuovo quartiere, su cui ha investito quasi 700 mln di euro.
Covivio: la società finanziarie-immobiliare francese è protagonista, con Coima e Fondazione Prada, della trasformazione dello Scalo Romana, ma è a sud dello stesso, con il progetto Symbiosis e la creazione di un nuovo distretto del fashion, del lusso e nuovo polo attrattivo, anche serale, della città, che si concentrano gli investimenti di Covivio.
Blackstone: il fondo americano è salito alla ribalta delle cronache un paio di anni fa acquistando per circa 1 mld di euro svariati immobili e palazzi di pregio dal fondo fiduciario che gestisce il patrimonio delle storiche famiglie della ricca borghesia milanese, ma è presente anche nella partita ex scali ferroviari con interessi nella trasformazione dello Scalo Farini.
Nella prossima quarta puntata entreremo nel merito della questione abitativa, tema centrale oggi, non solo dell’attenzione mediatica su Milano, e da cui ripartire per una ricomposizione sociale e del conflitto metropolitano.